Hur mycket är din bostad värd egentligen? Det är en fråga som många ställer sig - i synnerhet om man funderar på att sälja bostaden? Vid en värdering så utgår man från flera olika faktorer och växer dessa samman till en helhet. Vilka är då dessa? Detta påverkar bostadens värde.

Det kan finnas många skäl till varför man vill värdera en bostad. Det vanligaste är logiskt: man står inför att sälja och vill veta ungefär hur mycket man kan få ut i rena pengar; något som underlättar i samband med att man ska köpa en ny bostad. Andra skäl till en värdering kan vara att man vill förhandla om sina lån.

En ny värdering - som visar på en värdeökning - kan innebära att man sänker tempot på amortering och därmed också sparar pengar varje månad. Det kan också ge möjlighet att utöka bolånet för att kunna renovera eller för att konsolidera andra lån. Ett tredje skäl till en omvärdering handlar om att ge sig själv en möjlighet att förhandla om räntan. Ren nyfikenhet är, naturligtvis, även det vanligt förekommande.

Några punkter som påverkar värdet

Vad tittar då en mäklare på i samband med en värdering? Det finns några viktiga punkter som ser ut enligt följande:

• Bostadens skick. Hur ser bostaden ut, hur gammal är den och vad kommer att behöva göras i samband med eventuella renoveringar? En mäklare ser över det allmänna skicket och detta väger tungt i sammanhanget. Samtidigt så tas även fördelar med i beräkningen - balkong, solläge, öppen spis, högt i tak och så vidare. Mäklaren tar med allt i sin beräkning och kan samtidigt - baserat på erfarenhet och kunskap - ge värdefulla tips om vilka förbättringar som skulle kunna leda till ett högre slutpris. Kostnader i drift, bredband. hyra och annat påverkar naturligtvis också.

• Läget. En fin lägenhet i ett sämre läge säljs ofta till ett högre slutpris än vad en bostad i toppskick - men i ett sämre läge - gör. Detta enligt en logiskt tanke där bostaden i sämre skick går att fräscha till, men där man aldrig kan flytta en befintlig bostad till ett mer attraktivt läge. Läget är allt för vissa och särskilt gäller detta i större städer. Hur nära är det till tunnelbanan, finns det grönområden, idrottshallar, skolor, affärer och så vidare? Läget kan också handla om exempelvis havsutsikt och annat. Ju högre upp man kommer i en fastighet, desto högre brukar värderingen bli.

• Marknaden. Marknaden påverkar definitivt värdet. Att en bostad rent historiskt sålts för en viss summa ger inga garantier på att den kommer att säljas för samma pris nu. Marknaden är det som avgör och den är svår att påverka. Ser man till Stockholm så handlar marknaden om att det finns - och historiskt har funnits - ett överskott av människor i förhållande till bostäder. Det påverkar priserna. Man kan även se marknaden ur ett perspektiv som går att manipulera lite. När säljs det flest bostäder? De flesta lägger ut sina bostäder efter jul- och nyår samt efter semestern. Det finns flest potentiella köpare då och det finns således också bäst möjligheter att göra en rejäl vinst. Eller? Saken kan ses ur ett annat perspektiv också. Det innebär även att flest bostäder kommer att läggas ut i januari och i september och att konkurrensen kan vara dödande som en följd av detta. En strategi som kan manipulera och dra nytta av marknaden är därför att lägga ut bostaden innan det stora ruschen och vara bäst i klassen av de som ligger ute till försäljning. Det finns köpare året om, även om det handlar om färre sådana vid vissa perioder än vid andra.

10 sätt att höja värdet inför försäljning. Att sälja en bostad handlar till stor del om att tänka i 180 grader och att våga se saken ur en potentiell köparens perspektiv. Många blir lite för hemkära och ser sin bostad genom ett filter av hemtrevlighet. Att man själv trivs i en bostad och tycker att den är estetiskt tilltalande är emellertid inte synonymt med att andra gör det. Långt därifrån.

Många säljare går in i försäljningar med felaktiga förväntningar. Man har kanske använt sig av en värdering online och har genom detta fått ett pris som man också tar för givet att det ska gälla. En onlinevärdering ger ett hum om hur ett pris skulle kunna bli - det ger inga exakta siffror. Den baseras på statistik till största del. Hur har bostadsförsäljningar i området sett ut tidigare? Den säger alltså ingenting om bostaden i fråga.

Diskutera med mäklaren innan

Alla bostäder har sin egen personlighet, sin egen charm, sina egna fördelar - och sina nackdelar. De senare är viktiga att vara medveten om; detta då nackdelarna med bostaden är de som ofta fäller avgörande för hur slutpriset blir. Nackdelar som definitivt kan korrigeras och därmed också ge dig ett högre slutpris.

Vilka nackdelar kan då en bostad ha och vad bör man tänka på att se över innan man lägger ut till försäljning. Rent generellt så finns det några detaljer som brukar sticka ut och här följer 10 tips som kan höja värdet på din bostad innan en försäljning:

• Fråga mäklaren om råd. Det första tipset är att hitta en mäklare med kunskap och erfarenhet - en mäklare som kan ge en ärlig och uppriktig värdering av din bostad. Rätt mäklare kan ge dig värdefulla tips kring hur du ska tänka och hjälpa dig med att ta fram en strategi för försäljningen. Det är extremt viktigt och följande punkter är definitivt några tips som återkommer hos skickliga mäklare.

• Hitta målgruppen: Vem säljer du för? Du kanske bor i ett område som är populärt för barnfamiljer. Det innebär att din bostad kanske ska säljas med sådana i åtanke - snarare än för singlar. Att göra om din walk-in-closet till ett litet barnrum kan vara en idé. Att inreda med god förvaring en annan. Tänk dig vad en barnfamilj vill ha och utgå från detta. Har du en erfaren mäklare vid din sida så kan denne inkludera alternativa planlösningar i prospektet.

• Styling: Homestyling är en väldigt viktig punkt som fångar andemeningen i budskapet om att tänka ur köparens perspektiv. Homestyling innebär att man en professionell stylist gör bostaden attraktiv genom att skapa en livsstil som köpare vill ha. Genom rätt möbler, rätt möblering och häftiga detaljer så lockar man in köpare. Det innebär att dina möbler kan placeras på vinden - något som inte handlar om att de är fula; de passar dig; men kanske inte alla andra. Det är ingen förolämpning utan ett tecken på att smaken är som baken.

• Fixa hallen! Det första som köpare kommer att möta är din hall. Väldigt mycket tyder på att det intrycket kommer att föras över på resten av bostaden. Hallen måste vara optimerad och både estetiskt tilltalande och funktionell på samma gång. Se till att det finns utrymme att hänga jackor på och för att ställa undan skorna. Ett tips är att ställa en skohylla utanför bostaden eller lägga ut tossor. Har du en mindre hall - vilket inte är ovanligt - så kan du med fördel inreda med speglar. Ta gärna hjälp av en snickare för att platsbygga lösningar om det krävs.

• Städa! Glöm för allt i världen inte att städa. Det är avgörande för hur många som kan tänka sig att gå vidare. Damm, smuts och annat kommer att synas - tro inget annat. Ta gärna hjälp och unna dig en professionell visningsstädning. Det är värt varenda krona!

• Plocka bort. Det är samma sak här som vid homestyling. Du ska sälja in en livsstil - inte alla dina personliga saker. Ju mer luft och space bostaden får, desto mer attraktiv är den för köpare. Plocka undan alla personliga bilder, alla kylskåpsmagneter och allt annat privat.

• Måla om. Ett billigt sätt att ge en bostad ett helt nytt intryck är att måla om. Det tar lite kraft och det tar lite tid - men det finns en tydlig potential som kan ge ett avsevärt mycket högre slutpris. Vitt - eller andra ljusa nyanser - är ofta att föredra då de ger illusionen av större yta. Tänk emellertid på att det ska kännas om ett hem, inte som en avdelning på sjukhuset.

• Ta fram fördelarna. Så, du har en balkong? Se till att visa den från den absolut bästa sidan som går att få fram. En balkong blir ett extra rum och särskilt i Stockholm så är det en värdefull detalj att sälja in med resten av bostaden. Sätt upp lite lampor, lägg ut trall och investera i ett bord och några stolar. Du ska visa att balkongen ger möjligheter till vardagsmys!

• Fixa. Se till att ordna till att små detaljer i bostaden. Nu är läget att kapa till listen i hallen, att spackla över sprickan i taket i köket och att olja in bänkskivan. De små investeringarna är de som bär frukt i slutändan. Om du ser dessa så är det också troligt att potentiella köpare gör detsamma.

• Lägg ut pengar. Det kan löna sig att ta några investeringar i samband med en försäljning. Rådfråga med mäklaren om detta innan. Det kanske inte är läge att lägga 70.000 kronor på att byta till ett helt nytt kök - eller också så är det något som lönar sig. Poängen är att det handlar om fingertoppskänsla och att avgöra vilka investeringar som verkligen lönar sig i längden. Många tänker att de större - nytt badrum, nytt kök - är de som attraherar köpare. I många fall så räcker det att lägga några mindre summor för att sälja till högsta möjliga slutpris.

När är det bäst att sälja hus och vid vilken tid på året kan man se sig själv ha bäst förutsättningar att nå högsta möjliga slutpris? En husförsäljning följer alltid en viss logik där en köpare vill betala så lite pengar som möjligt och där en säljare vill nå det exakt motsatta: man vill sälja till högsta möjliga pris. Hur kan den senare nå sina mål?

En säljare kan använda tiden till sin fördel och vänta in vissa perioder på året då hus normalt säljs till ett högre slutpris. Det finns emellertid vissa faror även med detta tillvägagångssätt. De kommer visas senare, men först så kan det vara bra att veta att följande månader och perioder normalt ger högre slutpriser:

• Tidig vår: Under den tidiga våren så brukar det normalt vara bra att lägga ut sitt hus till försäljning. Detta då alla helger är avklarade och spekulanter återgår till vardagen igen; något som innebär att jakten på en ny bostad intensifieras. Att lägga ut huset under tidig vår är något som brukar kunna löna sig.
• Tidig höst: Samma sak gäller här. Sommaren och semestern är slut och därmed är också pausen från livet till ända. Nu har man laddat sina batterier och känner sig redo att hitta en ny bostad. Att lägga ut huset till försäljning i slutet av Augusti eller i början av September brukar bära frukt.

Se upp för ökad konkurrens

Det är långt ifrån någon garanti att sälja ett hus till bästa möjliga pris bara för att man väljer att lägga ut det till försäljning under exempelvis den tidiga våren. Man måste vara medveten om att det handlar om en ökad konkurrens också. Visst, det kommer att finnas fler spekulanter och det öppnar upp för budgivningar av intressanta objekt.

Men - det kommer även att finnas fler objekt ute på marknaden och det gör att konkurrensen kan vara så mördande att man får avsevärt mycket sämre bud än vad man räknat med. I många fall kan det löna sig att, så att säga, vara bäst i den egna gruppen och klassen.

Rätt mäklare spelar stor roll

Att sälja ett hus är en utmaning som kräver professionell hjälp. Att ha rätt mäklare gör skillnad och det kan handla om mer än att bara får hjälp med marknadsföring, visningar och med all juridik och ekonomi som en försäljning för med sig. Det handlar även om lite rävspel och en förmåga att läsa olika situationer. En bra mäklare är ofta mer förutseende och äger en förmåga att tänka utanför boxen.

Vad kan det innebära? Ett exempel på detta är att mäklaren är ärlig nog att säga att huset som ska säljas inte kommer att klara konkurrensen. Det kan vara ett hårt slag för en säljare - man får en bedömning av att den egna bostaden inte är tilltalande nog - men det handlar om att få maximal utdelning vid en försäljning.

Enkelt förklarat så kan denna rekommendation innebära att man går ner en viktklass och - på rent boxningsspråk - får möta enklare motstånd. Mäklaren vet att A) huset inte kommer att skilja sig nämnvärt från mängden och B) att det förmodligen kommer att försvinna i konkurrensen som finns tidig vår- och tidig höst. Men, mäklaren vet också att det finns spekulanter även under andra tider på året och om man lägger ut huset exempelvis strax innan sommaren eller i december så kan det innebära att slutpriset blir högre. Mäklaren kan, utifrån konkurrens, göra så att det hus som ska säljas blir bäst i klassen och det som drar till sig mest intresse på Hemnet.

Var förberedd på försäljningen

Att sälja under lågsäsonger behöver alltså inte innebära ett lägre slutpris. Allt handlar om efterfrågan och tillgång. Det man bör vara medveten om är att det ska vara förberett innan och att man ska kunna trycka på startknappen direkt. Allt ska vara fotograferat, stylat och iordninggjort inför en försäljning.

Ditt hus kanske inte visar sin bästa sida under en slaskig dag i slutet av November. Det innebär att du också ska ha fotograferat huset, trädgården och allt annat under den tid på året då det är som allra vackrast - något som normalt är sommaren. Dessa bilder kommer att vara de som säljer och som får spekulanterna att känna att de ger sig in i helt rätt objekt. Förberedelse är A och O.

Vad utmärker en bra mäklare? Vad ska man tänka på innan man väljer och finns det några detaljer som definitivt kan visa att en mäklare är ett sämre val? En bra mäklare är en kombination av många olika detaljer, kunskaper och personligheter. Det är svårt att peka på en konkret sak som skiljer en bra mäklare från en sämre sådan. Mycket handlar dessutom om kundens upplevelse, förväntningar och personliga kontakt med sin mäklare.

Man kan emellertid dels peka på vissa personlighetsdrag hos mer populära mäklare och se vad dessa har gemensamt för att kunna hitta ledtrådar till vad som utmärker en bra mäklare. Dessutom finns det statistik som visar vilka mäklare som lyckats bäst under föregående år; som sålt flest bostäder och till bäst slutpris. Den statistiken ger en viss sanning, men långt ifrån hela bilden. Det är nämligen troligt att flera kunder söker sig till dessa mäklare utan att ha övervägt någon annan. Man gör sitt val baserat på tidigare historik. Men å andra sidan så har också mäklaren i fråga arbetat sig till den positionen och det goda ryktet av leverans i samband med försäljning. Egenskaper som kännetecknar en bra mäklare

Om man ser till bättre mäklare så finns det ofta gemensamma nämnare dem emellan. Gemensamma nämnare som man som potentiell kund med fördel kan eftersöka i samband med att man ska välja en mäklare. Här följer några av dessa:

• Kunskap. En bra mäklare ska kunna ge kunden trygghet. Det innebär att det ska finnas kunskap inom många olika områden såsom ekonomi, juridik, byggnadsteknik, arkitektur och inom försäljning.
• Ärlighet: Mäklaren ska vara saklig och ärlig. En sämre mäklare kan lova guld och gröna skogar i samband med en värdering. Når man inte det slutpriset så skapar detta ofta irritation och det kan leda till konflikt. Att vara ärlig och saklig är något som leder till bättre relationer.
• Erfarenhet. Som inom alla yrken så är erfarenhet och rutin viktiga ingredienser. En mäklare som arbetat under en längre tid har också tillskansat sig fler verktyg och vet hur olika situationer ska hanteras. Detta ska emellertid inte gå ut över en annan viktig egenskap: hungern. En mäklare ska alltid vara på hugget och vilja sälja bostaden som han representerar. Det är viktigt. En mätt mäklare säljer sämre och detta oavsett erfarenhet och år inom yrket.
• Engagemang: Kunden ska känna att mäklaren är engagerad i projektet fullt ut. Mäklaren ska vara påläst, viktiga fakta och fördelar med objektet ska tydligt framställas i prospektet och mäklaren ska vara lyhörd för kundens önskemål. Det finns skräckexempel i detta där en mäklare själv väljer att företräda andra objekt vid en visning och skickar en assistent till det andra. Vad visar det för kunden?
• Fantasi: Mäklaryrket är i förändring och har så varit under de senaste tjugo åren. Inte mycket tyder på att detta kommer att stanna av. En mäklare som anammar ny teknik och som vågar använda den egna fantasin kan skapa enorma sug kring en försäljning. Det gäller att våga sticka ut och det gäller att göra det på rätt sätt.
• Finns med i Fastighetsmäklarinspektionen: En mäklare ska finnas registrerad och listad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Där kan man även se om mäklaren blivit varnad i samband med tidigare försäljningar. Om så är fallet så är det knappast en bra mäklare som du har att göra med.

Dessa egenskaper är viktiga och ofta kännetecknade för en bra mäklare. En viktig sak som ofta glöms bort handlar om personkemi. Du som säljare kommer att lägga en väsentlig del av din framtida ekonomi i händerna på din mäklare. En bra affär kan innebära en bättre bostad för dig i framtiden, mer pengar på fickan och ett tryggare liv. En sämre affär innebär lite sämre framtidsutsikter. Det är klart att personkemi och tillit är viktiga ingredienser i detta.

Tips inför visningen - finns det några saker som kan leda till ett ökat intresse för en bostad? Finns det avgörande detaljer och finns det sådana som kan innebära att man som säljare ser att det krävs omtag och att den visning man givit inte alls drar till sig intresse?

Självklart. En visning är i många fall det avgörande kring huruvida en budgivning kommer att äga rum och ta fart. Visningen är det som ger en eventuell köpare en tydlig bild av objektet och som visar på om annons och bilder som synts på Hemnet talat sanning. Man kan manipulera en bostad genom smart fotografering och genom en säljande beskrivning och därigenom också öka intresset. Det spelar emellertid ingen roll om visningen i fråga visar upp en annan typ av bostad. Ingen köper en villa eller lägenhet utan att först ha sett den, eller hur?

Vilken typ av visning är bäst?

Det finns olika typer av visningar och alla dessa har dels olika fördelar och de kommer dels också vid olika tidpunkter i samband med en bostadsförsäljning. Här kommer en kort sammanfattning av dessa.

Öppen visning: En öppen visning är den vanligaste typen av visningar. En sådan innebär att man lägger ut en bestämd dag och en bestämd tid då spekulanter är välkomna att titta närmare på bostaden. En öppen visning är öppen för alla och denna typ av absolut vanligast i större städer - gärna under helgerna. Mäklaren går runt och informerar, lämnar ut prospekt och samlar in information kring de personer som visar särskilt intresse.

Bokad visning. En bokad visning innebär att man som spekulant måste anmäla sig innan. Denna typ av visning är öppen så till vida att alla är välkomna, men alltså med ett förbehåll att man innan måste ta kontakt med mäklaren och säga att man vill komma. Denna typ av visning har en fördel i att den skapar lite mer personlig kontakt och att mäklaren får en bättre överblick kring intresset och av vilka som är intresserade.

Förhandsvisning: Denna typ av visning är även det lite av ett storstadsfenomen. Detta som en följd av att många spekulanter lägger upp ett schema kring bostäder man vill titta närmare på och att man - som en följd av att många öppna visningar sker samtidigt - också måste ge sig själv en bättre chans att hinna med sig. En förhandsvisning kan ske ifall många spekulanter kontaktar en mäklare med detta önskemål. Men, den kan även ges som en följd av att det funnits ett tidigare intresse från en spekulant som, exempelvis, budat på liknande objekt i samma område. En slags förtur.

Privat Visning: Som säljare kan man även välja privata visningar där en- eller flera spekulanter bjuds in särskilt. Det sker ingen annonsering utan en privat visning är en överenskommelse mellan mäklare och potentiella köpare. Ett annat alternativ till varför en privat visning kan äga rum handlar om att en spekulant - av olika skäl - missat en öppen visning och vill se objektet trots detta. Detta kan innebära att mäklaren visar bostaden under en vanlig vardag och där man, som en följd av detta, inte hunnit förbereda sig på samma sätt som inför den öppna visningen.

Tips som du inte får missa

Oavsett visning så bör man tänka på några viktiga saker. Man ska vara medveten om att en visning innebär att spekulanter får fri tillgång till bostaden och att man också rent fysiskt kan bilda sig en uppfattning om skicket. Detsamma gäller för olika sinnen där lukten är ett typiskt sådant som används i samband med att man går på en visning. Här följer några tips att använda inför en visning av en bostad:

• Styla. Även om du inte väljer att anlita en professionell stylist så måste du se till att styla din bostad. Läs gärna på innan, titta i inredningsmagasin och försök att hänga med i trenderna. Nyckeln och huvudregeln inom styling är att less is more , det vill säga: plocka undan och visa upp en bostad som har lite mer rymd. En annan viktig tanke är att bortse från den egna stilen. Du kanske gillar det storblommiga överkastet, din gamla öronlappsfåtölj och den överfulla bokhyllan. För en spekulant kan allt detta upplevas som både rörigt och för personligt. Plocka gärna bort fotografier på familjen också.

• Städa noggrant och grundligt. Det måste vara rent vid en visning. Saknar du tid att städa så bör du anlita en städfirma. Ingen vill köpa en bostad som ser smutsig ut eller som luktar konstigt som en följd av bristande städning.

• Vädra ur. Det behöver inte dofta kanelbullar under visningen, men däremot ska det lukta fräscht. Se till att vädra ur ordentligt och se till att piska alla mattor, sängkläder och övriga textilier innan också.

• Fixa till ytskikten. Spekulanterna kommer att syna din bostad i sömmarna. Gå ett varv med penseln och fräscha till listerna. Se till att skruva fast alla dörrhandtag och snygga upp även i allmänhet. Om så krävs så ta professionell hjälp. Du kommer att tjäna på detta.

• Informera grannarna. Det kan vara schysst att informera grannar om att du ska ha visning. Det är även något du kan tjäna på. Grannarna kan, tack vare detta, undvika att väsnas så mycket och skjuta eventuella reparationer på framtiden som en tjänst till dig.

Att anlita en mäklare i samband med att man ska sälja sin bostad är för många ett självklart val. Man får en trygghet i att en stundande affär sker enligt konstens alla regler, att lagar och regler följd samt att man också kan nå fler potentiella köpare. Däremot finns det också de som väljer bort en mäklare och detta av kostnadsmässiga skäl. Är det då sant att en mäklare kostar mer än de smakar och kan man dra av kostnaden för mäklare på deklarationen?

En mäklare kostar naturligtvis pengar att anlita. Man betalar för en professionell tjänst som handlar om mer än att bara förmedla en kontakt mellan köpare och säljare - man får mycket, väldigt mycket, annat inkluderat i priset också. Som svar på frågan ovan dock så är det ja. Du kan dra av kostnaden för mäklare på deklarationen och detta då den räknas som en utgift för försäljningen. Detsamma gäller för exempelvis Styling, avgiften för att din annons ska synas på Hemnet, eventuell kostnad för besiktning av din bostad och den administrativa kostnaden för avgift till en förvaltare (som finns i vissa bostäder).

Man ska även räkna in andra kostnader som räknas som avdragsgilla i samband med en bostadsförsäljning och här kan exempelvis följande nämnas: Avgifter till bostadsrättsföreningen, avgifter för eventuella pantbrev, kostnad för lagfart, kostnad för överlåtelsebesiktning och kostnad för eventuell juridisk hjälp. Dessa utgifter räknas som inköpskostnader och är alltså möjliga att dra av.

En mäklare hjälper dig med deklarationen

Det handlar således om ett mervärde att anlita en mäklare. Du kan dessutom ta hjälp av den mäklare du anlitar i samband med att du ska deklarera din bostadsförsäljning och genom detta få ut så mycket som möjligt genom att informeras om vilka möjliga avdrag som finns. Den stora vinsten ligger emellertid i följande: en mäklare kan leda till ett bättre slutpris på din bostad.

Det är den stora fördelen. Många tänker inte på att det handlar om ett arbete och att det krävs ett hårt jobb för att sälja en bostad - och till det pris man begär- eller önskar. Ska man sälja utan mäklare - och komma undan arvodet - så måste man vara beredd att lägga ner en massa tid och, i många fall, även pengar. Du ska exempelvis kanske betala för styling, du ska fotografera, du ska skriva en säljande annons, du ska anlita en värderingsman, du ska hålla i visningar - och samla in olika uppgifter, du ska kolla upp en eventuell köpares ekonomi och du ska skriva ett köpeavtal.

Rent juridiskt så finns det många fallgropar och de flesta som säljer utan mäklare blir ganska snart varse om att det innebär en stor uppoffring. Har man - vilket de flesta har - ett heltidsjobb vid sidan av så kan tiden visa sig bli en motståndare: man hinner inte tänka på allt och man begår misstag som i slutändan, på ett eller annat sätt, visar sig blir kostsamma. Därför rekommenderas professionell hjälp i samband med en bostadsförsäljning och i och med att tjänsten, som sagt, är avdragsgill så finns det dessutom ekonomiska incitament att välja den vägen.